5 pytań, które należy zadać przed spłatą kredytu hipotecznego

Category: Kredyty Hipoteczne
17 lutego 2021

Fotograf: David Paul Morris / Bloomberg

Czy powinieneś refinansować swój kredyt hipoteczny? Przed podjęciem decyzji o refinansowaniu zadaj sobie pięć pytań:

  1. Jaki jest cel refinansowania? Chcesz płacić mniejsze odsetki lub obniżyć miesięczną płatność? Chcesz wyjść z kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej i zablokować niski oprocentowanie?
  2. Jak długo jesteś w swojej posiadłości? A jak długo planujesz przebywać w obiekcie?Czy możesz się zakwalifikować?Czy masz wystarczająco dużo gotówki na pokrycie kosztów zamknięcia?Czy szukałeś najlepszej ceny?
Właściwa odpowiedź nie zawsze jest oczywista. I musisz być ostrożny: większość osób udzielających Ci porad otrzyma duże prowizje, jeśli dokonasz refinansowania. Twoje zainteresowania nie są wyrównane i powinieneś odrobić pracę domową, zanim zaczniesz.

Pokój, aby wzlecieć wyżej: szybkie zameldowanie z gęś kanadyjskąZaczyna się od niesamowitego zespołuPortfele zabezpieczone obligacjami pośrednimi, mówi strateg 1. Dlaczego chcesz refinansować?

Istnieją trzy powody, dla których ludzie rozważają refinansowanie kredytu hipotecznego:

Obecne rynkowe stopy procentowe są niższe niż obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Oszczędności wynikające z zablokowania niższej stopy procentowej mogą być znaczne. Na przykład kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 USD na 5,5% kosztowałby 43 995 USD więcej w ciągu 30 lat niż kredyt hipoteczny w wysokości 4,5%. Najwyraźniej warto gonić za oszczędnościami.

Ostrzeżenie: Zwróć szczególną uwagę na całkowitą liczbę lat, przez które będziesz zadłużony we wszystkich kredytach hipotecznych. Z reguły im dłużej jesteś zadłużony, tym więcej zapłacisz odsetek, niezależnie od stopy procentowej. Wyobraź sobie, że masz kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 USD na 30 lat z oprocentowaniem 5,5%. Po 10 latach refinansujesz nowy 30-letni kredyt hipoteczny na 4,5%. Tak, nowe oprocentowanie jest niższe. Jednak w sumie przez 40 lat będziesz zadłużony. Przez 40 lat zapłacisz odsetki w wysokości 237390 $. Gdybyś zatrzymał 5,5% kredytu hipotecznego przez 30 lat, zapłaciłbyś tylko 208 808 dolarów odsetek. Niższa stopa procentowa ostatecznie kosztowała ponad 28 000 USD.

Wskazówka: najlepszym sposobem na zaoszczędzenie pieniędzy na kredycie hipotecznym jest szybsza spłata kredytu. Chcąc refinansować, postaraj się o 15-letni kredyt hipoteczny. Jeśli nie stać Cię na spłaty, dopilnuj, aby co miesiąc spłacać dodatkowe 30-letnie kredyty hipoteczne, aby mieć pewność, że nie będziesz zadłużony dłużej niż powinien.

Chcesz obniżyć miesięczną płatność.

Pamiętaj: obniżenie miesięcznej raty i oszczędzanie pieniędzy to nie to samo. Jeśli Twoim celem jest zmniejszenie kwoty odsetek, które płacisz od kredytu hipotecznego, Twoim celem jest jak najszybsza spłata kredytu. Refinansując i przedłużając okres, najprawdopodobniej będziesz płacić znacznie większe odsetki przez cały okres pożyczki.

Ostrzeżenie: Obniżając miesięczną płatność, prawdopodobnie zwiększysz całkowity koszt posiadania domu. Po prostu upewnij się, że wykonałeś obliczenia i w pełni zrozumiałeś, ile więcej będzie cię kosztował dom.

Wskazówka: jeśli masz trudności ze spłatą bieżącej spłaty kredytu hipotecznego, refinansowanie może być dobrym sposobem na dostosowanie się do nowej rzeczywistości gospodarczej. Jeśli twoja sytuacja się poprawi, postaraj się włożyć jak najwięcej do spłaty kredytu hipotecznego, aby przyspieszyć spłatę.

Chcesz zablokować stałą stopę procentową.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło od czasu wyboru Trumpa. Z biegiem czasu oczekuje się dalszego wzrostu stóp procentowych. Jednak według standardów historycznych stopy procentowe są nadal bardzo niskie. Jeśli masz zmienną stopę procentową, teraz może być czas na zablokowanie niższej stopy. Ale rada się nie zmienia: aby zaoszczędzić najwięcej pieniędzy, termin powinien być jak najkrótszy.

2. Jak długo przebywasz w swojej posiadłości? Jak długo planujesz zostać?

W pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego większość spłaty stanowi odsetki. Przy pierwszej płatności spodziewaj się, że 81% płatności zostanie przeznaczone na odsetki. W przypadku ostatniej płatności tylko 0,5% płatności stanowi odsetki.

Ale to powoduje problem. Jeśli masz kredyt hipoteczny tylko przez kilka pierwszych lat, saldo kredytu hipotecznego nie zmniejszyło się zbytnio. A jeśli będziesz kontynuować refinansowanie co pięć lat, Twoje saldo ledwo się ruszy.

Ludzie kupują domy, aby budować bogactwo. Jednak koszty zamknięcia związane z refinansowaniem kredytu hipotecznego i brak amortyzacji we wczesnych latach mogą w rzeczywistości zwiększyć koszty. Jeśli refinansujesz, upewnij się, że planujesz pozostać w domu przez długi czas, aby skorzystać z amortyzacji. Częste przeprowadzki i refinansowanie mogą w rzeczywistości sprawić, że posiadanie domu będzie gorszą decyzją ekonomiczną niż wynajem.

3. Czy możesz się zakwalifikować?

Chociaż kwalifikacja zaczyna być coraz łatwiejsza, standardy kredytów hipotecznych pozostają zaostrzone w porównaniu z historycznymi standardami. Zazwyczaj trzy najważniejsze części wniosku to ocena kredytowa, wskaźnik LTV i stosunek zadłużenia do dochodów. Większość kredytów hipotecznych jest zabezpieczona przez agencję (Fannie Mae lub Freddie Mac), co oznacza, że ​​istnieją bardzo specyficzne wersje ocen kredytowych używanych do kredytów hipotecznych. Możesz kupić te partytury w myFICO. Jednak bezpłatne wyniki kredytowe (takie jak VantageScore z CreditKarma lub FICO na wyciągu z karty kredytowej) są dobrymi proxy. Według przewodnika Fannie Mae, będziesz chciał mieć zdolność kredytową powyżej 660. Jeśli Twój wynik jest niższy, powinieneś zbadać hipotekę FHA.

4. Czy masz pieniądze na pokrycie kosztów zamknięcia?

Koszty zamknięcia nie są małe. W przypadku kredytu hipotecznego o wartości 200 000 USD szacowane koszty zamknięcia w Wells Fargo wynoszą 6514 USD. Wielu pożyczkodawców pozwoli Ci sfinansować koszty zamknięcia, z zastrzeżeniem LTV. Jeśli próbujesz zmniejszyć miesięczną płatność, może to być w porządku.

Jeśli jednak Twoim celem jest zaoszczędzenie pieniędzy, powinieneś unikać finansowania kosztów zamknięcia. Jeśli sfinansujesz 6514 USD w ciągu 30 lat, w końcu wydasz dodatkowe 5368 USD odsetek na te koszty zamknięcia. O wiele lepiej jest pokryć koszty zamknięcia w całości, niż pokryć koszty.

5. Czy kupiłeś najlepszą oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Rozglądając się za kredytem hipotecznym, wciąż pojawiają się zaskakujące wahania oprocentowania. CFPB oferuje narzędzie oprocentowania kredytów hipotecznych, które pomoże Ci zobaczyć najlepsze stawki dla Twojego profilu. Niestety, narzędzie nie podaje nazw pożyczkodawców. MagnifyMoney ma przewodnik, który wyjaśnia, jak korzystać z narzędzia CFPB, aby znaleźć najlepsze oprocentowanie kredytu hipotecznego. Chociaż narzędzie nie poda nazwy pożyczkodawcy, dostarczy Ci wystarczających informacji, aby zapewnić najniższą stawkę przy odrobinie pracy.

Nick Clements jest współzałożycielem MagnifyMoney.