Nowy kredyt hipoteczny non-Prime: czy te szalone programy są dla Ciebie odpowiednie?

Category: Nowy Kredyt
17 lutego 2021

Termin „subprime niesie ze sobą wiele piętna. W rzeczywistości, jeśli chcesz poważnie kogoś obrazić, zachowując czysty język, po prostu spróbuj nazwać go „subprime. Następnie kaczka. Wiele osób obwinia kredyty hipoteczne typu subprime za Wielką Recesję i kryzys związany z wykluczeniem domów sprzed prawie dziesięciu lat. Ale od tego czasu rząd, inwestorzy, pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy wiele się nauczyli. A dziś tak zwany „kredyt hipoteczny typu non-prime oferuje elastyczność i kreatywność, które mogą być dla Ciebie odpowiednie.

Co to jest „kredyt hipoteczny typu non-prime?

Termin „drugorzędne nie ma podstawy prawnej. Rząd ustanowił standardy dla tak zwanych kredytów hipotecznych „kwalifikowanych (QM) i „niekwalifikowanych (niekwalifikowanych). Kwalifikowane kredyty hipoteczne spełniają określone wytyczne mające na celu uczynienie ich bardzo bezpiecznymi dla pożyczkodawców, inwestorów i pożyczkobiorców. A pożyczkodawcy QM cieszą się dodatkową ochroną przed procesami sądowymi, jeśli coś pójdzie nie tak z pożyczką.

Jakikolwiek kredyt hipoteczny poza tymi restrykcyjnymi wytycznymi dotyczącymi zarządzania jakością jest „nie-QM. Możesz pomyśleć o „non-pierwszej jako o innym słowie „non-QM.

Kredyty hipoteczne inne niż QM nie są „złe ani „niebezpieczne. W rzeczywistości sekcja dotycząca zdolności do spłaty (ATR) ustawy Truth In Lending Act (TILA) zabrania pożyczkodawcom sprzedaży kredytów hipotecznych bez ustalenia, czy kredytobiorca może sobie pozwolić na spłatę. Kredyty hipoteczne inne niż QM lub non-prime umożliwiają konsumentom w wyjątkowych sytuacjach uzyskanie kredytu hipotecznego. Niektóre z tych sytuacji wiążą się z problemami kredytowymi, ale nie wszystkie.

KREDYTY HIPOTECZNE: KTO ICH POTRZEBUJE?Pożyczkobiorcy non-prime występują w wielu postaciach:

  • Inwestorzy posiadający wiele finansowanych domów
  • Płetwy własnościoweObcokrajowcy z niewielką historią kredytową w USA lub bez niejKupujący domy z niedawnymi bankructwami lub przejęciamiOsoby pracujące na własny rachunek z dobrym przepływem pieniężnym, ale niskim dochodem podlegającym opodatkowaniuNabywcy wyjątkowych nieruchomościKonsumenci, którzy chcą finansować budynki o różnym przeznaczeniu (na przykład firmy na parterze i pomieszczenia mieszkalne na piętrze)Kupujący domy ze słabymi wynikami kredytowymiKredytobiorcy wymagający bardzo dużych kredytówNabywcy lokali mieszkalnych nieobjętych gwarancjąIstnieje wiele powodów, dla których warto korzystać z finansowania innego niż QM, ale nie wszystkie z nich wiążą się ze złym kredytem (subprime). Czasami bardzo dobrze wykwalifikowani wnioskodawcy mają trudności z udowodnieniem swoich dochodów – albo dlatego, że ich źródło jest zagraniczne, albo dlatego, że firma jest nowa, albo dlatego, że pieniądze dostępne na spłatę kredytu hipotecznego są potrącane w momencie opodatkowania.

    Pożyczki typu non-prime dla pożyczkobiorców pracujących na własny rachunek

    Niektóre pożyczki niepubliczne są przeznaczone dla osób samozatrudnionych. Być może nie prowadzisz działalności wystarczająco długo, aby spełnić wytyczne dotyczące zarządzania jakością. Ale co, jeśli wykonujesz tę samą pracę, którą wykonywałeś jako pracownik? Pożyczkodawca spoza QM może przyznać Ci kredyt na dochód z samozatrudnienia, ponieważ ma to sens.

    A co, jeśli Twoje dochody spadły w zeszłym roku? Wielu pożyczkodawców QM może ograniczyć twoją zdolność pożyczkową, jeśli uważają, że twoje dochody spadają. Ale niektóre cykle koniunkturalne działają w ten sposób. Na przykład deweloper domu może wydać dużo z góry – kupując ziemię, budując domy, reklamując się i nie tylko. W tym czasie firma może wykazywać niewielkie dochody lub nawet straty. A potem domy się sprzedają, a zarobki rosną. Jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny w okresie „spadku, możesz mieć problemy z uzyskaniem finansowania.

    Są też firmy z wieloma kosztami początkowymi, które odpisują, lub innymi dużymi potrąceniami, które mogą legalnie podjąć. Wpływa gotówka, ale dochód podlegający opodatkowaniu nie wystarcza, aby kwalifikować się do kredytu hipotecznego. Niektórzy właściciele małych firm wpłacają dużo osobistych pieniędzy na swoje konta biznesowe – czego tradycyjni pożyczkodawcy mogą nie pozwalać im liczyć przy kwalifikowaniu się do kredytu hipotecznego.

    Pożyczkodawcy spoza QM mogą zezwolić na zaciąganie pożyczek, jeśli Twoja firma jest nowa. Mogą uśredniać depozyty na wyciągu bankowym w celu obliczenia dochodu. I możesz liczyć aktywa biznesowe, kwalifikując się do kredytu hipotecznego. Pożyczkodawcy ustalają własne zasady, ponieważ ponoszą straty, jeśli nie wywiążesz się z zobowiązań – nie rząd.

    Poniższy wykres przedstawia oprocentowanie kredytów hipotecznych od jednego krajowego pożyczkodawcy dla kredytów na wyciągach bankowych.

    Pożyczki nieprime dla osób ze złym kredytem

    Tak, istnieją kredyty hipoteczne dla osób ubiegających się o kredyt. Ale w niczym nie przypominają one bzdurnych pożyczek sprzed dziesięciu lat. W przeszłości można było otrzymać kredyt hipoteczny bez zaliczki, złego kredytu i bez weryfikacji dochodów. Dziś pożyczkodawca musi określić Twoją zdolność do spłaty kredytu. Możesz być w stanie uciec z niską zaliczką lub wysokim stosunkiem zadłużenia do dochodów lub okropną zdolnością kredytową. Ale nie wszystkie z powyższych.

    Dostępne są kredyty hipoteczne dla pożyczkobiorców z oceną kredytową tak niską jak 500. Będziesz jednak potrzebował sporej zaliczki (15% do 25% w przypadku większości programów) i / lub współsygnatariusza. Lub dodatkowe aktywa do zastawu, takie jak akcje.

    Inne zezwalają na pożyczki wnioskodawcom, którzy niedawno przeszli przez „wydarzenia mieszkaniowe, takie jak krótka sprzedaż lub przejęcie nieruchomości, jeśli mają dobre kwalifikacje. To samo dotyczy bankructwa. To naprawdę zależy od powodu zdarzenia:

    • Co to jest jednorazowa katastrofa lub wynik złego zarządzania?
    • Czy wnioskodawca naprawił problem, który spowodował zdarzenie?Jakie jest prawdopodobieństwo, że wydarzenie się powtórzy?Nawet najlepsi pożyczkodawcy hipoteczni zezwalają na pożyczki osobom z przejęciem nieruchomości lub bankructwem w historii kredytowej. Ale są okresy oczekiwania, nawet dla tych, których katastrofa fiskalna nie była ich winą. Jeśli nie chcesz czekać, prawdopodobnie musisz przejść do trybu non-prime.

      Poniższy wykres przedstawia oprocentowanie kredytów hipotecznych innych niż prime od krajowego pożyczkodawcy w momencie pisania tego tekstu.

      Pożyczki pod zastaw nieruchomości

      Czasami problemem nie jest pożyczkobiorca. To własność. Główni pożyczkodawcy narzucają dość surowe wytyczne dotyczące współwłasności mieszkaniowych, które będą finansować. Na przykład nie więcej niż 15% jednostek może być winnych zaległych opłat HOA. Istnieją ograniczenia co do odsetka lokali, które mogą być zajmowane przez najemców. Tak zwane „condohotele, które często działają w kurortach i pozwalają na krótkoterminowy wynajem, nie mogą być finansowane kredytem QM.

      Mogą istnieć ograniczenia co do wielkości parceli (ponad 10 akrów lub cokolwiek znacznie większego niż norma dla tego obszaru). Kupujący mogą być zmuszeni do uzyskania specjalnych pożyczek na niezwykłe domy, takie jak domy z gruzełkowatej ziemi, domy z bali (zwłaszcza zestawy), małe domy, domy z kopułami, cokolwiek poza siecią, a nawet „normalne domy z dziwnymi planami pięter. Na przykład rzeczoznawca może zauważyć, że każdy, kto chce korzystać z jedynej łazienki, musi przejść przez główną sypialnię. Albo kuchnia na trzecim piętrze, a jadalnia na drugim. Kredytodawcy hipoteczni spoza grupy kapitałowej mogą być bardziej elastyczni w tych kwestiach.

      Inne funkcje pożyczki inne niż pierwszorzędne

      Pożyczki typu non-prime mogą mieć funkcje zaprojektowane w celu obniżenia miesięcznej spłaty w ich wczesnych latach. To, co sprawia, że ​​są trudne, to fakt, że ostatecznie płatność może wzrosnąć bardzo gwałtownie. Lub pożyczka ma bardzo długi okres spłaty, co zmniejsza saldo przy niższym oprocentowaniu i zwiększa koszt odsetek. Te funkcje obejmują:

      • Płatności tylko odsetkowe
      • Płatności balonoweOkres 40 lat lub więcejPożyczki te mogą być dla Ciebie odpowiednie, jeśli spodziewasz się, że będziesz w stanie refinansować, sprzedać nieruchomość lub zwiększyć swoje dochody przed wzrostem płatności.

        Pożyczki oprocentowane pozwalają spłacać tylko odsetki należne przez kilka lat – zazwyczaj pięć. Przy 30-letniej pożyczce na poziomie 4% spłata kapitału i odsetek wyniosłaby 1432 USD miesięcznie. Tylko odsetki wyniosłyby tylko 1000 USD. Ale za pięć lat saldo nadal wynosi 300 000 USD, a teraz zostało tylko 25 lat na spłatę. Płatność wzrasta do 1584 USD. Nieprzygotowani pożyczkobiorcy mogą stracić swoje domy.

        Balonowe kredyty hipoteczne mają okresy krótsze niż przeciętne – często od pięciu do dziesięciu lat. Jednak pożyczkodawca oblicza twoją płatność tak, jakby twoja pożyczka miała 30-letni okres obowiązywania. Pod koniec tego krótszego okresu nadal będziesz winien równowagę. I to całe saldo jest wymagalne – musisz spłacić kredyt, sprzedając dom, wykorzystując swoje oszczędności lub refinansując. Dlaczego miałbyś wybrać kredyt balonowy? Aby uzyskać niższe oprocentowanie. Jeśli oprocentowanie nie jest niższe, nie ma powodu, aby podejmować dodatkowe ryzyko płatności balonowej.

        Oprocentowanie kredytów hipotecznych innych niż prime

        Kredyty hipoteczne typu non-prime są bardziej ryzykowne dla pożyczkodawców niż pożyczki QM, więc pożyczkobiorcy płacą wyższe stopy procentowe i opłaty. O ile wyższa zależy od ryzyka związanego z tą pożyczką. Trudniej jest sprzedać „dziwny dom w ramach egzekucji, jeśli kredytobiorca nie wywiąże się z zobowiązań. Kredytobiorcy z niskimi FICO są bardziej narażeni na utratę płatności lub całkowity brak płatności. A mieszkania z wysokim odsetkiem najemców częściej kończą się przejęciem. Więc spodziewaj się, że zapłacisz więcej za swój kredyt hipoteczny, jeśli jest to bardziej ryzykowne dla pożyczkodawcy.

        Oprocentowanie kredytów hipotecznych typu non-prime jest wyższe niż oprocentowanie kredytów hipotecznych QM. A następnie pożyczkodawca może skorygować je w górę w zależności od kombinacji czynników, które sprawiają, że pożyczka nie jest pierwszorzędna. Na przykład, jeśli masz świetny kredyt i kwalifikujesz się do oprocentowania 4% pożyczki z wyciągu bankowego, pożyczkodawca może zwiększyć stopę procentową lub opłaty, jeśli kupujesz kondominium nieobjęte gwarancją, wyprodukowany dom lub ranczo. Zapłacisz więcej, jeśli nieruchomość jest inwestycją, a nie głównym miejscem zamieszkania. Może istnieć wiele, wiele zmiennych, które łączą się, aby określić stopę procentową w przypadku kredytu hipotecznego innego niż prime.

        Dlatego ważniejsze jest kupowanie pożyczki niższej niż „zwykły kredyt hipoteczny. Stawki i warunki różnią się znacznie bardziej w przypadku pożyczkodawców innych niż główne. Trudniej je znaleźć i porównać. Więc jeśli chcesz specjalnego traktowania, musisz na to zapracować i za to zapłacić.